Auch drei Jahre nach einem Hauskauf müssen Verkäufer wegen durchfeuchteter Kellerwände voll haften. Insbesondere sprach der Bundesgerichtshof (BGH) dem Käufer die Kompletterneuerung der Kellerabdichtung zu.
Bemerkenswert war, dass der Käufer sich nicht den Vorteil entgegenhalten lassen muss, den er für die umfassende Erneuerung des schon über 40 Jahre alten Kellers erhalten hat. Im September 2010 erwarben zwei Käufer ein 1979 errichtetes Reihenhaus. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen.
Jahre zuvor hatten die Verkäufer gegen einen Nachbarn des Reihenhauses ein gerichtliches Verfahren eingeleitet, weil im Keller Schwarzschimmel aufgetreten war. Im Jahr 2002 wurde in einem selbstständigen Beweisverfahren erkannt, dass die Kellerwände aufgrund einer mangelhaften Kellerabdichtung feucht waren.
Schimmel drei Jahre nach Kauf entdeckt
Drei Jahre nach dem Grundstückskauf stellten die Käufer fest, dass die Kellerwände durchfeuchtet waren. Sie legten Klage gegen die Verkäufer ein und begehrten unter anderem Ersatz der Kosten für eine neue Kellerabdichtung in Höhe von 23.400 €.
Das Landgericht entsprach der Klage lediglich in Höhe von 2.574 € für die Mängelbeseitigung. Das Oberlandesgericht hingegen wies die Klage der Käufer gänzlich zurück. Zwar sei ein Schadensersatzanspruch grundsätzlich gegeben, davon müssten aber die daraus erwachsenden Vorteile abgezogen werden. Schließlich würden die Käufer davon profitieren, dass die über 40 Jahre alte Kellerabdichtung komplett erneuert werde.
Nach einer sachverständigen Einschätzung habe eine Kellerabdichtung in der Regel nur eine Lebensdauer von höchstens 40 Jahren. Dieser Vorteil „neu für alt“ führe dazu, dass der Anspruch auf Schadensersatz komplett untergehe.
BGH: Verkäufer haften voll
Der BGH hob indes die Entscheidungen der Vorinstanzen mit der Begründung auf, dass die geltend gemachten Kosten in voller Höhe zu erstatten seien.[1] Die Verkäufer müssten für den Schaden aufkommen, weil sie die mangelhafte Abdichtung des Kellers arglistig verschwiegen hätten. Sie seien in voller Kenntnis der durchfeuchteten Kellerwände gewesen, das sei spätestens durch das gerichtliche Verfahren im Jahr 2002 bekannt.
Der vereinbarte Haftungsausschluss komme daher nicht zum Tragen. Dies ergebe sich direkt aus § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen kann, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Kein Vorteilsabzug „neu für alt“
Von diesem Anspruch müssten die Käufer sich nicht – wie noch von den Vorinstanzen argumentiert – die Vorteile „neu für alt“ abziehen lassen. Die Bundesrichter führten dazu aus, dass der allgemeine Grundsatz „neu für alt“ nicht auf das im Jahr 2002 reformierte Kaufrecht zu übertragen sei.
Der Grundsatz „neu für alt“ stammt aus dem allgemeinen Schadensrecht und bezieht sich typischerweise auf Fälle, in denen etwa ein bereits gebrauchtes Auto in einem Unfall komplett zerstört wird. In solchen Fällen muss der Geschädigte sich den Vorteil anrechnen lassen, der ihm durch den Erhalt eines Neuwagens zufließt.
Kaufrecht: Mangelfreie Sache geschuldet
Anders stelle es sich im Kaufrecht dar. Im Gegensatz zur Rechtslage vor der Schuldrechtsreform 2002 habe der Gesetzgeber mit dieser die Verschaffung einer mangelfreien Sache zur primären Leistungspflicht erhoben. Diese setze sich an den Sekundäransprüchen – also das Recht auf Nacherfüllung, Rücktritt oder Schadensersatz – fort.
Daher sei maßgebend, was der Verkäufer vertraglich geschuldet habe, nämlich eine mangelfreie Sache. Folglich würden die Käufer mit der neuen Kellerabdichtung so gestellt, als hätten die Verkäufer das Haus mangelfrei verkauft. Nur in besonderen Fällen müsse im Kaufrecht eine Wertverbesserung berücksichtigt werden, etwa wenn durch die Neulieferung eine Instand- oder Inspektionsarbeit eingespart werde. Ein solcher Vorteil sei aber von den Verkäufern nicht vorgetragen oder nachgewiesen worden.
Entnommen aus RdW-Kurzreport 18/2022, Rn. 304.
[1] BGH, Urteil vom 13.05.2022 – V ZR 231/20.
