Sehen landesrechtliche Vorschriften zum Brandschutz vor, dass in Wohnungen Rauchwarnmelder anzubringen sind, so kann eine Eigentümergemeinschaft den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung durch ein Fachunternehmen beschließen. Dies gilt auch dann, wenn dieser Beschluss Wohnungen betrifft, in denen durch deren Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht wurden (BGH).
In einer aus 32 Einheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft wurde am 17.12.2015 beschlossen, den Einbau, die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma durchführen zu lassen. Die Kosten von 26,75 Euro je Gerät sollten aus der Instandsetzungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten in Höhe von 4,71 Euro je Gerät über die Jahresabrechnung entsprechend der Eigentumsquote umgelegt werden. Einer der Eigentümer hatte bereits selbst Rauchwarnmelder installiert, und hielt deshalb eine weitere Ausstattung seiner Wohnung für nicht geboten. Er focht deshalb den Beschluss an; in letzter Instanz ohne Erfolg.
Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer
Der Bundesgerichtshof1 bestätigte, dass die Gemeinschaft nicht verpflichtet ist, auf die Interessen eines einzelnen Wohnungseigentümers in diesem Zusammenhang Rücksicht zu nehmen. Ein zur Erfüllung einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspreche selbst dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.
Nach den einschlägigen Vorschriften in den Landesbauordnungen der Länder sind die Eigentümer von Wohnungen verpflichtet, Schlafräume, Kinderzimmer sowie Flure mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt ist, diese Angelegenheit durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, ist bereits seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 20132 klargestellt. Diese Maßnahme gehöre zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung. Aufgrund eines solchen Beschlusses angebrachte Rauchwarnmelder stehen nicht im Sondereigentum des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern sind Gemeinschaftseigentum. Auch wenn die Landesbauordnung den jeweiligen Mieter persönlich zur Instandhaltung von Rauchwarnmeldern verpflichtet, kann diese Pflicht wirksam zugunsten der einzelnen Mieter auf die Eigentümergemeinschaft übertragen werden. Den Landesbauordnungen – so der Bundesgerichtshof – könne keinesfalls entnommen werden, dass die Instandhaltung nicht auch von den Eigentümern gewährleistet werden kann.
Rücksichtnahme auf den einzelnen Wohnungseigentümer?
Umstritten war aber bisher, ob und wie weit die Wohnungseigentümer auf Sonderinteressen einzelner Wohnungseigentümer in diesem Zusammenhang Rücksicht nehmen müssen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt festgestellt, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche und deshalb nicht zu beanstanden sei, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wie hier geschehen, verfahre.
Ein Beschluss hält sich nur dann Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ob dies der Fall ist, lasse sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen.
Maßgebend für die Entscheidung des Bundesgerichtshofs waren folgende Überlegungen: Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. Mieter und ihrer Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrands wird zudem das Gemeinschaftseigentum geschützt. Auf diese Weise dienen ordnungsgemäß funktionierende Rauchwarnmelder somit der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude »in eine Hand« gelegt werde, garantiere dies ein hohes Maß an Sicherheit. Dies gelte auch, wenn einzelne Wohnungseigentümer selbst Rauchwarnmelder eingebaut haben.
Ergänzend verwies der Bundesgerichtshof darauf, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die es einzelnen Wohnungseigentümern überlasse, Rauchwarnmelder zu installieren, Gefahr laufe, bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall keine Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude zu erhalten.
Deshalb seien die Wohnungseigentümer nicht gehalten, individuellen Regelungen Platz zu lassen. Jede Differenzierung in diesem Punkt führe zu Problemen und mache eine Kontrolle der Pflichterfüllung viel zu aufwendig und unpraktikabel. Wenn ein Wohnungseigentümer seine vorhandenen Geräte für höherwertig halte, könne er sie ohne Weiteres in der Wohnung belassen und neben den von der Gemeinschaft installierten Geräten betreiben. Somit war der gefasste Beschluss rechtmäßig und deshalb von dem anfechtenden Wohnungseigentümer hinzunehmen.
Anmerkung:
Mit dieser Entscheidung dürfte der Fragekreis zu Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern abschließend geklärt sein. Ergänzend sei für vermietete Eigentumswohnungen darauf hingewiesen, dass der Mieter zur Duldung des Einbaus verpflichtet ist, wobei es nicht des umfangreichen Verfahrens bedarf, das sonst bei Modernisierungen einzuhalten ist (§ 55 c Abs. 4 BGB). Die Umlage der Kosten des Einbaus sind als Modernisierungsmaßnahme (§ 559 BGB) auf die Mieter umlegbar3. Die Umlage der jährlichen Wartungskosten ist ebenfalls möglich, sofern dies deutlich vereinbart wurde gemäß § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung.
1 Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.12.2018 – V ZR 273/17
2 Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.02.2013 – V ZR 238/11
3 Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.05.2015 – VIII ZR 290/14
Diesen Beitrag finden Sie in RdW 17/2019, Rn. 314.
