In einem im September 2001 abgeschlossenen Mietvertrag war die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter vereinbart. Danach sollten nach einer Aufzählung zahlreiche Betriebskostenarten auf »sonstige Betriebskosten« umgelegt werden. Als in der Abrechnung für das Jahr 2018 erstmals Wartungskosten für die in der Wohnung vorhandenen Rauchwarnmelder verlangt wurden, verweigerte der Mieter deren Zahlung; zu Unrecht, entschied das Amtsgericht Gießen (AG).
Umlage sonstiger Betriebskosten
Das AG hatte die Berufung wegen dieser Frage ausdrücklich zugelassen. Da die geltend gemachten Kosten insoweit nur ca. 16 € betragen haben, wäre wegen des geringen Streitwerts die Berufung eigentlich nicht zulässig. Das Landgericht München I änderte das angefochtene Urteil ab.1 Zwar sei die Umlage der Wartungskosten für Rauchwarnmelder grundsätzlich zulässig, sie müsse aber zuvor dem Mieter angekündigt werden. Daran hatte es gefehlt.
Ausgangspunkt für diese Entscheidung ist die Überlegung, dass nach dem Gesetz eigentlich alle Betriebskosten bereits mit der Miete abgegolten sind. Hiervon kann im Mietvertrag jedoch abgewichen werden (§ 556 BGB) und auf Betriebskosten insoweit umgelegt werden, als dies nach der Betriebskostenverordnung zugelassen ist. In dieser Verordnung werden zunächst 16 Arten von Betriebskosten aufgezählt und erläutert und danach auch noch die Umlage »sonstige Betriebskosten «. Dies ist jedoch nicht als voraussetzungslose Zulassung aller weiteren, dem Vermieter entstehenden Kosten zu verstehen. Die Gerichte sind sich einig, dass sonstige Betriebskosten nur umlagefähig sind, wenn sie in zeitlich regelmäßigem, nicht notwendigerweise jährlichem Abstand ergänzt werden. Diese Kosten dürfen nicht die Verwaltung des Gebäudes betreffen und auch nicht einer Instandhaltung oder Mangelbeseitigung dienen.
Information des Mieters
Die Art der so umzulegenden Kosten müsse ferner im Mietvertrag ausdrücklich genannt werden, damit der Mieter abschätzen kann, was auf ihn zukommt. Wenn nach Abschluss des Mietvertrags hier neu Kostenarten entstehen, ergibt sich ein Problem. Die Pflicht zur Anbringung von Rauchwarnmeldern besteht erst seit 2013, in bereits damals vorhandenen Wohngebäuden galten danach noch Übergangsregelungen, je nach landesrechtlicher Vorgabe. Während in der Rechtsprechung Einigkeit besteht, dass die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern (Funktionsprüfung, evtl. Batterieaustausch) die Anforderungen an die Umlagefähigkeit grundsätzlich erfüllen, ist bisher noch nicht höchstrichterlich geklärt, wie die Information an den Mieter erfolgen muss.
Allein in dem Umstand, dass Rauchwarnmelder erst nach Abschluss eines Mietvertrags verbindlich vorgeschrieben wurden, sodass sie im Mietvertrag auch noch nicht erwähnt sind, scheitert die Umlagepflicht nicht. So habe der Bundesgerichtshof bei nach Anmietung der Wohnung abgeschlossene Kosten für eine Gebäudeversicherung als grundsätzlich umlagefähig angesehen.2 Wichtig sei hierbei nur, dass im Mietvertrag allgemein auf die Möglichkeit neu entstehender Kostenarten hingewiesen wurde. Dies war im vorliegenden Fall so erfolgt.
Ausdrückliche Erklärung des Vermieters
Die Umlage der im Vertrag nur als »sonstige Kosten« bezeichneten Betriebskosten erfordert, dass der Vermieter wohl vor Beginn des Abrechnungsjahres und nicht erst in der Abrechnung selbst ausdrücklich gegenüber dem Mieter erklärt, dass in Zukunft die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern umgelegt werden. Das Gericht verweist hierzu auf § 560 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter berechtigt, bisher pauschal mit der Miete abgegoltene Betriebskosten in Zukunft auf den Mieter umzulegen. Dafür fordere das Gesetz aber eine ausdrückliche Erklärung.
Diese gesetzliche Regelung sei naheliegenderweise entsprechend auch auf nachträglich neu entstehende Kostenarten anzuwenden. Eine vorherige Erklärung des Vermieters werde außerdem verlangt für die Anpassung von Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe sowie für die Änderung des Abrechnungsmaßstabes der Betriebskosten (§ 556 a Abs. 2 BGB). Wenn aber schon in diesen Fällen eine Erklärung des Vermieters jeweils in Textform (§ 126 b BGB) erforderlich ist, so müsse dies erst recht für die Umlage neu entstandener, zusätzlicher Betriebskosten gelten. Da eine den Anforderungen des Gerichts nach unverzichtbare »Umlageerklärung« des Vermieters fehlte, war dessen Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung um den Betrag der Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder zu kürzen.
Anmerkung
Nachdem jetzt in allen Bundesländern die Installation von Rauchwarnmeldern baurechtlich eingeführt ist, haben alle Mieter den Einbau von Rauchwarnmeldern, soweit noch nicht erfolgt, zu dulden. Er ist als Modernisierungsmaßnahme zur Verbesserung der Wohnverhältnisse gesetzlich privilegiert (§ 555 b BGB). Die Kosten des Einbaus sind auf den Mieter anteilig umzulegen (§ 559 BGB) –als Mieterhöhung in Höhe von 8 % der Kosten auf die Jahresmiete. Rauchwarnmelder sind nach DIN 14676 alle zwölf Monate zu warten. Die Wartung ist vom Wohnungseigentümer zu veranlassen. Wohnungseigentümer können die Eigentümergemeinschaft mit der Wartung insgesamt befassen und den Verwalter mit deren Durchführung beauftragen.
1 Landgericht München I, Urteil vom 15. April 2021 – 31 S 6492/20
2 Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. September 2006 – VIII ZR 80/06
Besprochen in RdW 2021, Heft 16, Randnummer 316
