Rechtliches

Sanierung statt Nutzungsuntersagung

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Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat mit Urteil vom 15. Oktober 2021 den Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig erklärt, der die Nutzung des Gemeinschaftseigentums wegen gravierender baulicher Mängel untersagt hatte. Dies hatte zur Folge, dass einzelne Miteigentümer ihr Sondereigentum nicht mehr nutzen konnten.

Ausgangsfall

Die Mehrheit der Gemeinschaft von Eigentümern eines über 40 Jahre alten und stark sanierungsbedürftigen Parkhauses mit insgesamt 11 Ebenen hatte bereits zu einem früheren Zeitpunkt die Sanierung des Gebäudes abgelehnt. Außer den drei Ebenen, die als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum der Klägerin stehen und die von ihr einem benachbarten Hotel zur Nutzung überlassen wurden, sind alle anderen Ebenen des Gebäudes außer Betrieb. Nachdem das Bauordnungsamt brandschutzrechtliche Nachweise verlangt hatte, fassten die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Beschluss, nicht zu sanieren. Zudem wurde der Klägerin die Nutzung des Gemeinschaftseigentums aus Gründen der Verkehrssicherheit dauerhaft verboten. Die Nutzung hätte dann wieder gestattet werden sollen, so ein weiterer Beschluss, wenn die Klägerin die entsprechenden Mängel auf eigene Kosten selbst beseitigt habe.

Zum Urteil

Der BGH führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass der Beschluss rechtswidrig sei. Die Wohnungseigentümer seien verpflichtet gewesen, gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen, beheben zu lassen. Dieser Verpflichtung zur Vornahme zwingend erforderlicher Sanierungsmaßnahmen hätten sich die Wohnungseigentümer auch nicht durch ein mehrheitlich verhängtes dauerhaftes Nutzungsverbot zu Lasten der Klägerin entziehen können.

Die Rechtswidrigkeit des WEG-Beschlusses wurde auch nicht durch die der Klägerin eingeräumte Gestattung der Selbstvornahme der Mängelbeseitigung auf eigene Kosten geheilt. Eine solche Sanierungspflicht der Eigentümer sei nach BGH im vorliegenden Fall auch nicht ausgeschlossen (§ 22 WEG). Das hätte vorausgesetzt, dass die Nutzbarkeit des Gebäudes durch punktuelle Ereignisse wie Brand, Überflutung oder Explosion wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben worden wäre. Dies habe unstreitig nicht vorgelegen. Ebenso wenig stünden hohe Sanierungskosten der Sanierungspflicht entgegen.