Mit dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wird eine lange umstrittene Rechtsfrage endgültig geklärt. So kann der Vermieter künftig die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht mehr als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Damit schafft der BGH Klarheit in einer Thematik, die schon seit Einführung der Rauchwarnmelderpflicht in Mietwohnungen kontrovers diskutiert wurde.
Eine Vermieterin beabsichtigte Rauchwarnmeldegeräte in eine Mietwohnung einzubauen und die Miet- und Wartungskosten auf die Mieterin umzulegen. Sie berief sich dabei auf eine sog. Öffnungsklausel im zuvor vereinbarten Mietvertrag. Diese Klausel bezog sich nicht ausdrücklich auf Kosten für Rauchwarnmeldegeräte, jedoch ermöglichte sie dem Vermieter, Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, wenn „diese später neu entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden“.
Vermieterin legte Mietkosten als Betriebskosten um
Mit Schreiben vom 05.10.2015 kündigte die Vermieterin den Einbau der Rauchwarnmeldegeräte an und teilte mit, welche Kosten für die Miete und Wartung der Geräte anfallen würden. In den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2016 und 2017 legte die Vermieterin entsprechend 9,74 € und 9,88 € dafür auf die Mieterin um. Die Mieterin weigerte sich, die Beträge zu zahlen, sodass der Streit vor Gericht ausgetragen wurde.
Während die Vermieterin vor dem Amtsgericht noch teilweise Recht bekam, wies das Landgericht Köln die Klage gänzlich zurück. Die Revision der Vermieterin beim BGH hatte zwar Erfolg.[1] Der Oberste Gerichtshof ließ aber erkennen, dass die Kosten für Miete und Wartung von Rauchwarngeräten grundsätzlich keine umlegbarfähigen Betriebskosten seien.
Revision wegen eines Verfahrensfehlers erfolgreich
Die obersten Bundesrichter bemängelten, dass in dem Berufungsurteil der Sach- und Streitstand, wovon das Berufungsgericht ausgegangen ist, nicht erkennbar sei. Aus diesem formalen Grund habe die Revision Erfolg und müsste zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. In der Sache schlug der BGH sich aber auf die Seite der Mieterin und stufte die Kosten für Rauchwarnmeldegeräte als Anschaffungskosten für Betriebsmittel ein, die vom Vermieter zu tragen seien.
In der Sache aber gibt der BGH der Mieterin recht
Rechtlich ging es um Vorschriften aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Da die Kosten für Rauchwarnmeldegeräte nicht ausdrücklich genannt werden, stellte sich die Frage, ob es „sonstige Betriebskosten“ seien. Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen (§ 1 BetrKV). Nicht erfasst sind hingegen – neben den ausdrücklich ausgenommenen Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) – Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln.
BGH: Kosten für Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldegeräten keine laufenden Betriebskosten seien. Vielmehr handele es sich um eine Anschaffung von Betriebsmitteln, die der Vermieter zu tragen habe. Zwar seien dem Vermieter die Kosten erst durch eine neu geschaffene, gesetzliche Pflicht entstanden und fielen damit grundsätzlich unter die oben aufgeführte Öffnungsklausel.
In Nordrhein-Westfalen ist es dem Vermieter seit 1. April 2013 auferlegt, die Mietwohnung mit Rauchwarnmeldegeräten auszustatten. Auf Bundesebene gibt es eine solche Pflicht nicht, dennoch haben die Bundesländer – mit unterschiedlichen Umsetzungsfristen – diese Pflicht weitgehend geregelt.
Vermieter darf Kostenpflicht nicht durch Anmietung umgehen
Nichtsdestotrotz seien – dem Obersten Gerichtshof zufolge – diese Kosten „ihrem Wesen nach“ keine umlagefähigen Betriebskosten. Dafür sei ausschlaggebend, dass es in der freien Entscheidungsmacht des Vermieters liege, ob er die Geräte erwerbe oder anmiete. Dies würde im Ergebnis dazu führen, dass der Vermieter durch eine Anmietung der Geräte – statt dem Erwerb – die Kosten auf den Mieter umlegen könnte. Es könne aber nicht sein, dass der Vermieter der ihm zugewiesenen Belastung auf einfache Weise entgehen könne.
Entnommen aus RdW-Kurzreport, 22/2022, Rn. 367.
[1] BGH, Urteil vom 11.05.2022 – VIII ZR 379/20
