Eine Eigentümergemeinschaft hatte im Jahr 2015 mit Mehrheit beschlossen, dass ihre Wohnanlage mit Rauchmeldern ausgestattet werden sollte, und zwar einheitlich durch eine hiermit beauftragte Firma, der auch die Beschaffung und Wartung der Geräte übertragen werden sollte. Außerdem sollte über den öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Sicherheitsstandard hinaus in allen Zimmern ein Rauchmelder angebracht werden. Diesen Beschluss hielt einer der Miteigentümer, dessen Wohnung bereits mit Rauchmeldern ausgestattet war, für unzulässig und focht ihn fristgerecht an. Das Amtsgericht teilte seine Auffassung.
Kompetenz der Gemeinschaft
Das Landgericht Hamburg1 widersprach der Auffassung des Amtsgerichts. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei durchaus berechtigt, auch für den Bereich des Sondereigentums verbindliche Regelungen zu treffen, die sogar über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen können.
Grundsätzlich ist ein Wohnungseigentümer berechtigt, allein über die Ausgestaltung seines Sondereigentums, also seine Wohnung, zu bestimmen und mit ihr „nach Belieben zu verfahren“ (§ 13 Abs. 1 WEG). Der Bundesgerichtshof2 hat aber bereits in einem Urteil im Jahr 2013 klargestellt, dass es insoweit dann eine Einschränkung gibt, wenn eine öffentlich-rechtliche Vorschrift den Einbau von Sicherheitseinrichtungen vorschreibt. In dieser, ebenfalls Rauchmelder betreffenden Entscheidung, hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Einbau vorgeschriebener Sicherungseinrichtungen dem Schutz des Gebäudes insgesamt dient und im Ergebnis alle Wohnungseigentümer schützt.
Wenn eine einheitliche Ausstattung des Gebäudes förderlich erscheine, dürfe sie auch so von der Eigentümergemeinschaft mit Mehrheit beschlossen werden. Die installierten Rauchmelder stehen dann nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern sind gemeinschaftliches Eigentum, da sie zur Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Ein Wohnungseigentümer habe dann den beschlossenen Einbau hinzunehmen. Etwa dabei verursachte Schäden seien ihm von der Gemeinschaft zu ersetzen (§ 14 Nr. 4 WEG).
Ermessen der Wohnungseigentümer
Von diesem Grundsatz ging auch das Landgericht Hamburg aus. Es stellte fest, dass die Gemeinschaft ihren hierbei bestehenden Ermessensspielraum nicht überschritten habe. Die einheitliche Ausstattung bringe erkennbare Vorteile mit sich. Deshalb entspreche sie auch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Durch den einheitlichen Einbau und die spätere einheitliche Wartung der Rauchmelder für das gesamte Gebäude werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet.
Dies gelte insbesondere auch im Hinblick auf den Nachweis der Einhaltung der Obliegenheit zum Einbau und Wartung der Rauchmelder gegenüber den Versicherungen. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft laufe bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen die Einbauverpflichtung oder die Wartungspflicht im Schadensfall Gefahr, dass die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude von dem Versicherer gekürzt würden.
Mindeststandard kann überschritten werden
Ebenfalls nicht zu beanstanden sei es, dass die Wohnungseigentümer sich nicht auf den gesetzlich vorgeschriebenen Mindeststandard beschränkt hatten. Nach der in Hamburg geltenden Bauordnung seien nur Wohnzimmer und Kinderzimmer mit Rauchmelder zu versehen, während die Wohnungseigentümer eine Ausstattung sämtlicher Zimmer beschlossen hatten. Dies führe zu einem höheren Schutz insgesamt und vermeide Abgrenzungsschwierigkeiten bei der Feststellung, wie die einzelnen Räume tatsächlich genutzt werden. Insoweit sei eine Grenze erst überschritten, wenn etwa der Einbau auch in Küchenräumen vorgesehen würde, weil diese aufgrund brandunabhängiger Rauchentwicklungen dort unpraktikabel seien. Dies sei hier aber nicht erfolgt.
Letztlich sei es auch zweckmäßig und vernünftig, die laufende Wartung, insbesondere die Überprüfung der Funktionsfähigkeit der Rauchmelder, einheitlich zu regeln, weil die Landesbauordnung nicht nur den Einbau, sondern auch den Betrieb dieser Sicherungseinrichtungen vorschreibe.
Somit blieb die Anfechtungsklage des Wohnungseigentümers letztlich ohne Erfolg.
Anmerkung:
Die Entscheidung betrifft, ebenso wie die Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs, nicht nur Rauchmelder, sondern alle öffentlich-rechtlich angeordneten technischen Ausstattungen, sei es zum Brandschutz oder zur Verringerung der Unfallgefahren (z. B. bei der Elektroinstallation), aber auch die Eichpflicht für Verbrauchszähler. Der Einbau von Rauchmeldern ist mit geringen Unterschieden in allen Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Ob ein vergleichbarer Beschluss auch noch lange Zeit nach Inkrafttreten dieser Ausstattungspflicht gefasst werden kann, wenn zahlreiche Eigentümer diese Einrichtungen gesetzeskonform bereits auf eigene Kosten angebracht haben, hängt davon ab, ob dieses Vorgehen auch in solchen Fällen noch als vernünftig erscheint. Hierbei sind die bereits aufgebrachten Kosten der einzelnen Eigentümer zu berücksichtigen. Alternativ kann die Gemeinschaft auch von den säumigen Eigentümern die Einhaltung des gesetzlichen Mindeststandards verlangen und gerichtlich erzwingen.
1 Urteil des Landgerichts Hamburg vom 26. März 2017 – 318 S 36/16 – (ZMR 2017, 501)
2 Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08. Februar 2013 – V ZR 2348/11 – (ZMR 2013, 642), gemeinsam besprochen in RdW 1/2018 Rn. 17.
