Das Landgericht Berlin weist in dieser Entscheidung einstimmig die Berufung eines Vermieters zurück, der gegen seinen Mieter eine Räumungsklage angestrengt hatte. Der Mieter hatte – nachdem er schon bräunlich eingefärbte Wasserflecken an der Küchendecke entdeckt hatte – sich gewaltsam Zugang zu der über ihm gelegenen Wohnung verschafft. Dies rechtfertigt aber keine Kündigung, auch wenn sich der Verdacht nicht bestätigt.
Als im Juli 2021 ein Mieter aus dem Urlaub in seine Mietwohnung zurückkehrte, stellte er fest, dass sich an der Küchendecke sowie an den Wänden Wasserflecken gebildet hatten. Diese Wasserschäden hatten sich bereits braun eingefärbt und eine Pfütze war auf dem Küchenboden entstanden. Weil der Mieter in der über ihm gelegenen Wohnung einen Wasserschaden vermutete, brach er gewaltsam in die leerstehende Wohnung ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis zum Mieter und erhob – als dieser die Kündigung nicht anerkannte – Räumungsklage.
Zulässige Selbsthilfe durch Mieter
Vor dem Amtsgericht Lichtenberg wurde die Klage abgewiesen. Das LG Berlin folgte nun dieser Ansicht und wies die Berufung zurück.[1] Zur Begründung führte das Gericht aus, dass das gewaltsame Öffnen der Wohnungstür gerechtfertigt gewesen sei. Indem er die Tür der Wohnung mutwillig geöffnet habe, habe er im Rahmen der zulässigen Selbsthilfe gehandelt. Nach § 229 BGB ist es zulässig, andere Sachen zu beschädigen oder zu zerstören, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist und ohne sofortiges Eingreifen die Gefahr nicht abgewendet werden kann. Ein derartiges Handeln kann auch in Fällen rechtmäßig sein, in denen irrig davon ausgegangen wird, dass eine solche Gefahr vorliegt.
Kündigung nicht gerechtfertigt
Im vorliegenden Fall habe der Mieter davon ausgehen dürfen, dass die Gefahr eines Wasserschadens vorliege. Dabei könne es dahinstehen, ob die Vermutung auch tatsächlich begründet gewesen sei. Auch wenn der Mieter kein Wasser an den Wänden herablaufen gesehen habe, bedeute das nicht, dass die Gefahr nicht möglicherweise akut sei. Bei einem Schaden an einem Abflussrohr etwa würde Wasser nur austreten, wenn Wasser abfließe. Dies könne jederzeit – dann sogar schwallartig – erfolgen, wenn etwa Wasser von einer Badewanne oder einer Waschmaschine ablaufen würde. Jedenfalls liege darin aber keine so schwerwiegende Pflichtverletzung, die eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertige.
Entnommen aus dem RdW-Kurzreport 12/2023, Rn. 197.
[1] LG Berlin, Beschluss vom 22.09.2022 – 66 S 162/22.
