Rechtliches

Minderung der Miete wegen Legionellenbefalls

©MarkRademaker – stock.adobe.com

Wegen eines Legionellenbefalls wollte ein Mieter die Brutto-Miete in Höhe von 10% mindern. Ob dies rechtens ist, darüber hatte das Landgericht Berlin als Berufungsgericht zu entscheiden.

In den Jahren 2014 bis 2017 wurde in einem Mehrfamilienhaus in Berlin von der Gesundheitsbehörde wiederholt ein Legionellenbefall festgestellt und auch einem dort wohnenden Mieter mitgeteilt. Der Grenzwert für eine unbeachtliche Legionellenbelastung (sogenannter technischer Maßnahmewert) war überschritten, sodass weitere Untersuchungen erforderlich waren.

Der Vermieter beauftragte eine Gefahrenanalyse bei einer Fachfirma, die konkrete Maßnahmen zur Bekämpfung vorschlug. Die Gefahrenanalyse hatte erhöhte Risikoklassen ergeben. Ob der Vermieter die vorgeschlagenen Maßnahmen durchführen ließ, erfuhr der Mieter nicht. Eine ausdrückliche Nutzungseinschränkung durch die Gesundheitsbehörde war auch nicht erfolgt. Im Jahr 2017 machte der Mieter eine Mietminderung i.H.v. 10 %der Bruttomiete geltend.

Grenzwertüberschreitung berechtigt zur Minderung

Das Amtsgericht hatte im Dezember 2020 die Klage des Mieters abgewiesen. Es meinte, es liege keine zur Minderung berechtigende Gesundheitsgefahr vor, weil ein gerichtlicher Sachverständiger die Auffassung vertreten hatte, eine entsprechende Gefährdung könne nicht zweifelsfrei für die Wohnung des Mieters festgestellt werden.

Das LG Berlin als Berufungsgericht1 war anderer Auffassung. Ein Mangel liege bereits dann vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage des Hauses von Legionellen befallen sei und dadurch der technische Maßnahmewert nach der Trinkwasserverordnung überschritten werde. Ausreichend sei bereits die sich aus dem Überschreiten des Maßnahmewertes ergebende Besorgnis legionellenbedingter Gesundheitsgefahren für den Mieter. Die zur Begründung des Mangels hinreichende Gefahrenbesorgnis entfalle nicht, bevor der Mieter wegen der von ihm zu besorgenden Gesundheitsgefahren nachvollziehbar entwarnt wurde.

Das Gericht war der Auffassung, eine Minderung um lediglich 10% sei bereits dann gerechtfertigt, wenn ein Mieter sich wegen einer Überschreitung des Grenzwertes Sorgen machen müsse. Mehr als 10% hatte der Mieter auch nicht verlangt. In diesem Fall komme es nicht darauf an, ob die Nutzung der Wasserversorgung tatsächlich mit Sicherheit zu einer Gesundheitsgefährdung geführt habe. Vielmehr genüge, dass eine solche Gefährdung in dem nunmehr geltend gemachten Zeitraum nicht ausgeschlossen werden könne. Dies sei eine erhebliche Beeinträchtigung beim Gebrauch der Wohnung. Unabhängig von der Wahrscheinlichkeit einer tatsächlichen Erkrankung des Mieters sei davon auszugehen, dass der Vermieter die in der Gefahrenanalyse vorgeschlagenen Maßnahmen auszuführen hatte. Dass dies auch erfolgt war, und zwar mit Erfolg, hatte der Vermieter jedoch noch nicht einmal behauptet.

Höhe der Minderung

Angesichts der Sorge, die durch eine 2014 gemessene Belastung des Trinkwassers mit Legionellen ausgelöst worden war, durfte ein Mieter die Miete in der verlangten Höhe von 10% mindern. Eine Nutzung der Wohnung sei ab diesem Zeitpunkt nicht mehr ungestört möglich. Eine latente Gesundheitsgefahr erfordere Vorsichtsmaßnahmen, etwa das Abkoppeln des verwendeten Trinkwassers, selbst wenn dies von der Behörde nicht ausdrücklich verlangt worden war. Es sei nicht erforderlich, dass ein Bewohner der Wohnung konkret zu Schaden komme. Eine mit der Kenntnis der Gefahrenanalyse verbundene Gefahr entfalle nicht, solange dem Mieter nicht durch Mitteilung abweichender Testergebnisse nachgewiesen werde, dass die Gefahr beseitigt und keine erhebliche Legionellenbelastung mehr im Trinkwasser bestehe. An einer solchen Entwarnung hätte es aber gefehlt. Dabei komme es nicht darauf an, ob der Mieter selbst noch in der Wohnung wohne oder ausgezogen sei. Vielmehr bestehe ein Minderungsrecht fort, solange der Mietvertrag bestehe. Somit bestätigte das LG die Minderung von März 2014 bis ins Jahr 2021.

Anmerkung

Für die Höhe der Minderung der Miete gibt es keine festen Prozentsätze. Hier besteht ein erheblicher Spielraum für das Gericht, das Maß der mit dem geltend gemachten und nachgewiesenen Mangel verbundenen Beeinträchtigung im Einzelfall festzulegen. Der dabei als angemessen empfundene Prozentwert bezieht sich dann stets auf die Bruttomiete, d.h. unter Einbeziehung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten. Dies ist dann auch bei der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten zu beachten.

1 Landgericht Berlin, Urteil vom 17.06.2021 – 67 S 17/21.

 

Besprochen in RdW 2022, Heft 4, Rn. 69.