Bei gebrauchten Immobilien zeigen sich – je nach Alter – häufiger Mängel. Verkäufer vereinbaren daher häufig mit dem Käufer einen Haftungsausschluss. Der Ausschluss ist jedoch unwirksam, wenn der Verkäufer Mängel an dem Gebäude arglistig verschwiegen hat. Dafür ist nötig, dass er den Mangel kannte oder zumindest für möglich hält und ihn billigend in Kauf nimmt.
Ausgangsfall
In einem Verfahren hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Haus in Schwarzarbeit errichtet worden war. Kann dem Verkäufer allein deshalb Arglist unterstellt werden? Im Jahr 2012 wurde ein Einfamilienhaus verkauft. Im notariellen Kaufvertrag war die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Bei Umbauarbeiten bemerkte der Käufer, dass die Abdichtung gegen Feuchtigkeit falsch eingebaut war. Die Vertikalsperre fehlte, die Horizontalabdichtung war fehlerhaft ausgeführt. Der Käufer verlangte deshalb eine Wertminderung in Höhe von 50.000 €. Der Verkäufer lehnte dies ab und verwies auf den Haftungsausschluss im Kaufvertrag.
Hinweis auf Schwarzarbeit
Das Kammergericht in Berlin billigte dem Käufer nur eine Wertminderung in veränderter Höhe von 35.000 € zu. Den Hinweis des Verkäufers, die Haftung sei im Vertrag ausgeschlossen worden, ließ es hingegen nicht gelten. Ein Haftungsausschluss sei unwirksam, wenn der Verkäufer dem Käufer einen wichtigen Gesichtspunkt in arglistiger Weise nicht mitgeteilt hat. Es meinte auch, wenn der Käufer die Kenntnis des Verkäufers von der Abdichtung möglicherweise nicht nachweisen konnte, so läge dennoch Arglist vor. Der Ver Verkäufer habe nämlich nicht gesagt, dass das Haus in Schwarzarbeit errichtet worden war. Der BGH1 hingegen stellte klar, dass nur dann ein Haftungsausschluss anzunehmen ist, wenn der Verkäufer einen konkreten Mangel kennt oder sein Vorliegen für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Es schließe aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln (§ 444 BGB) durch den Verkäufer schon allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist. Der BGH zog nicht in Zweifel, dass ein Käufer eines bebauten Grundstücks erwarten darf, dass in neuerer Zeit errichtete Häuser einen wirksamen Feuchtigkeitsschutz haben. Hierzu gehörten eine vertikale und eine horizontale Abdichtung. An der Mangelhaftigkeit des Grundstücks bestand demnach kein Zweifel. In diesen Fällen stehe es einem Käufer frei, Ersatz eines Minderwertes zu verlangen oder aber auch die Kosten einer Mängelbeseitigung. Das gelte selbst dann, wenn der Käufer die Mängel gar nicht beseitigen lassen will. Hier jedoch sei – wie beim Kauf gebrauchter Immobilien üblich – ein Haftungsausschluss vereinbart worden. Dieser sei nur dann unwirksam, wenn der Verkäufer arglistig handelt, also einen offenbarungspflichtigen Mangel vorsätzlich verschweigt.
Der Nachweis, dass das Haus in Schwarzarbeit errichtet worden ist, reiche insoweit nicht aus. Bezugspunkt der Arglist sei stets ein konkreter Mangel. Arglist liege deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das Verbot der Schwarzarbeit sei zur Sicherstellung der sozialversicherungsrechtlichen, steuerrechtlichen und gewerberechtlichen Verpflichtungen eines Bauhandwerkers erlassen worden. Über den Inhalt bzw. die Mangelhaftigkeit der geleisteten Arbeit besage das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit nichts. Aus den Umständen eines Verstoßes gegen dieses Gesetz könne noch nicht einmal ein Verdacht auf einen Baumangel abgeleitet werden. Es sei zwar richtig, dass der mit dem Bauunternehmer geschlossene Vertrag als nichtig angesehen werden müsse. Ein solcher Vertrag begründe keine gegenseitigen Pflichten, also weder die Pflicht, den abgesprochenen Werklohn zu bezahlen, noch das Recht des Käufers, bei mangelhafter Leistung Gewährleistung (z.B. Schadensersatz, Minderung, Nachbesserung) zu verlangen.
Für die hier allein relevante Frage, ob der Verkäufer von dem Mangel fehlender Feuchtigkeitsabdichtung bei Vertragsschluss gewusst hatte, besage der Verstoß gegen das Schwarzarbeitsgesetz hingegen nichts. Ein in Schwarzarbeit errichtetes Haus ist nicht bereits aus diesem Grund mangelhaft. Kenntnis des Mangels Der BGH betonte abschließend, dass nur ein vorsätzliches Handeln des Verkäufers zur Unwirksamkeit des Haftungsausschlusses führen kann. Nicht ausreichend hingegen sei, wenn nur nachgewiesen werden kann, dass sich das Vorliegen eines Mangels für den Verkäufer aus den Umständen aufdrängen musste, weil es etwa Hinweise in diese Richtung gab. Erforderlich sei vielmehr, dass sich der Mangel tatsächlich dem Verkäufer in der Weise aufdrängte, dass dieser annahm, ein Mangel könne sehr wohl vorliegen, was er aber billigend in Kauf nahm. Fahrlässiges Handeln des Verkäufers – auch grobe Fahrlässigkeit – reiche in diesem Punkt nicht aus. Der BGH hat den Rechtsstreit aufgehoben und an die Berufungsinstanz zurückverwiesen, damit dort weiter untersucht wird, ob dem Verkäufer tatsächlich nachgewiesen werden kann, den Mangel der fehlerhaften Abdichtung gegen Feuchtigkeit gekannt oder konkret für möglich gehalten zu haben.
Anmerkung
Die Abgrenzung zwischen (bedingtem) Vorsatz und grober Fahrlässigkeit ist eine in der Praxis eher schwierig zu beantwortende Frage. In der Regel ist es sehr schwer zu beweisen, dass ein Verkäufer einen Mangel, wenn er ihn schon nicht nachweisbar positiv gekannt hatte, zumindest sich aber vorgestellt hat und ihn billigte, d.h. der Auffassung war: „Na, wenn schon … auch egal.“. Ein Verkäufer ist verpflichtet, keine falschen Angaben zum verkauften Grundstück zu machen und auch gegebenenfalls ungefragt alle für den Käufer erkennbar wichtigen Fragen von sich aus anzusprechen, also verdeckte Mängel zu offenbaren, um den Vorwurf der Arglist zu vermeiden.
1 Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20.
Entnommen aus RdW Kurzreport, Heft 5, Rn. 83.
